6 min read

Quy định chừa mật độ xây dựng, ban công, chiều cao tầng, khoảng lùi trước và sau nhà.

Updated: Sep 29, 2023

Mật độ xây dựng là gì?

Căn cứ vào quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời, bể cảnh…).

Quy định chừa mật độ xây dựng

Diện tích dưới 50m2 được phép xây dựng full không chừa mật độ xây dựng. Đối với lô đất có diện tích trên 50m2, có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới:

Trường hợp D ≥ 16m: công trình phải bố trí chừa sân sau tối thiểu 2m.

Trường hợp 9m ≤ D < 16m: công trình phải bố trí chừa sân sau tối thiểu 1m

Trường hợp D < 9m: khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.

Cách tính mật độ xây dựng:

Mật độ xây dựng được tính theo công thức:

Ví dụ:

Tổng diện tích lô đất xây dựng là 5×20 m2

Phần diện tích xây nhà là 5×17 m2

Ta có: Mật độ xây dựng = (5×17) : (5×20) x100% = 85%

Trên đây là cách tính để các cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế và bên liên quan biết và thực hiện khi lập, thẩm định, phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng các công trình xây dựng nhà ở có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng công trình.

Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới, mật độ xây dựng được xác định theo công thức nội suy như sau:

Trong đó:

Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính.

Ct: diện tích khu đất cần tính.

Ca: diện tích khu đất cận trên.

Cb: diện tích khu đất cận dưới.

Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca.

Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb.

Bảng mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự:

Bảng 1: mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự.

Ví dụ:

Diện tích khu đất nhà bạn là 4x18m = 72 m2

Phần diện tích xây nhà là 4×11,3 = 45,2 m2

Vậy ta có:

Như vậy, sau khi tính được mật độ xây dựng ta sẽ biết được tỷ lệ diện tích được phép xây dựng nhà ở và diện tích bắt buộc phải chừa để tránh gặp phải các vấn đề về mặt pháp lý trong quá trình xây dựng nhà ở. Phần diện tích phải chừa thường được ưu tiên sử dụng làm sân sau thay vì giếng trời hay thông tầng.

Quy định về khoảng lùi xây dựng:

Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ. Tuy khoảng cách này vẫn được cấp trong sổ đỏ nhưng không được phép xây dựng vì vướng lộ giới quy hoạch. Dù vậy, gia chủ vẫn có thể tận dụng khoảng lùi này để làm sân cổng hoặc những công trình không kiên cố như láng trại, quán nước.

Khoảng lùi xây dựng năm 2022 tại TP HCM được quy định như sau:

Công trình có chiều cao dưới 22m, lộ giới rộng từ 19 – dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0.

Công trình có chiều cao trên 28m thì khoảng lùi xây dựng bằng 6m.

Công trình có chiều cao cao 25m và lộ giới rộng trên 22m thì khoảng lùi xây dựng bằng 0.

Công trình có chiều cao 26m nếu tính từ vỉa hè thì khoảng lùi xây dựng là 3m.

Dựa vào chiều cao xây dựng và lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình CĐT có thể xác định khoảng lùi công trình dựa vào bảng sau:

Quy định về độ vươn ban công.

Ban công là một phần mặt bằng được xây dựng ở các tầng trên và nhô ra ngoài bức tường của nhà nó có chức năng làm tăng tính thẩm mỹ cho mặt tiền ngôi nhà. Tuy nhiên, việc xây dựng ban công có ảnh hưởng đến cảnh quan, quy hoạch của toàn thành phố và tổ chức không gian nên đã có những quy định cụ thể về việc được phép đưa ban công ra bao nhiêu.

Quy định mới nhất về ban công được hiểu như sau:

Độ vươn của ban công, ô văng nhô ra trên không gian lộ giới phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới không được lớn hơn giới hạn được quy định, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m. Cụ thể: Theo quy định trước năm 2021, lộ giới có chiều rộng dưới 6m thì không được phép ra ban công, chiều rộng lộ giới từ 6 đến 12m được phép ra ban công 0.9m. Quy định mới được sửa đổi như bảng sau trên 7m mới được ra ban công 0.9m:

Bảng 3. Quy định về độ vươn ban công theo chiều rộng của lộ giới.

Trên phần ban công vươn ra trên không gian lộ giới, không được phép che chắn tạo thành lô-gia và xây dựng thành phòng. Các hình thức trang trí mặt tiền (bao gồm lam trang trí, ô kính, lan can, tay vịn,…) không vượt quá 50% diện tích bề mặt các tầng có ban công.

Mặt dưới của ban công, ô văng phải cao hơn mặt vỉa hè tối thiểu 3,5m.

Đối với tuyến đường có lộ giới từ 20m trở lên và vỉa hè không lớn hơn 3m thì độ vươn ban công tối đa là 1,2m.

Trường hợp đường (hoặc hẻm) có hệ thống đường dây điện đi nổi có quy định hành lang an toàn thì ông văng, ban công đưa ra phải bảo đảm các quy định về hành lang an toàn đối với hệ thống đường dây điện.

Quy định về số tầng của công trình.

Số tầng của công trình phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường, hẻm, được quy định theo bảng sau:

Bảng 4. Quy định về số tầng đối với nhà liên kế.

Số tầng cơ bản: là số tầng được xây dựng tại chỉ giới xây dựng, số tầng cộng thêm phải lùi vào so với chỉ giới xây dựng 3,5m.

Nếu mặt tiền công trình nhỏ hơn 4m thì không áp dụng cộng thêm tầng tại bảng 4.

Khu vực trung tâm cấp quận được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết hoặc do Ủy ban nhân dân quận phối hợp Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét chấp thuận trước khi ban hành.

Số tầng không được vượt quá số tầng được quy định tại Quy hoạch phân khu đã được duyệt.

Quy định về chiều cao công trình

Chiều cao của công trình là một yếu tố rất quan trọng và được quy định cụ thể trong quy định kiến trúc nhà liên kế, nếu vi phạm các quy định về chiều cao công trình thì chủ đầu tư có thể bị phạt hình chính hay thậm chí là tháo dở cả công trình.

Chiều cao công trình phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường, hẻm, được quy định theo bảng sau:

Bảng 5. Quy định chiều cao công trình phụ thuộc vào lộ giới đường, hẻm.

Trường hợp không xây đủ số tầng tối đa cho phép thì tùy thuộc vào số tầng xây dựng ít hơn để áp dụng cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tương ứng trong bảng 5.

Chiều cao các tầng căn cứ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.

Trong trường hợp thiết kế công trình có chiều cao thấp hơn cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng, cần nghiên cứu xây thêm chiều cao sê nô, lan can, sàn mái để đạt được cao độ chuẩn đảm bảo quy định tại bảng 5.